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Die Eigentumswohnung (75 m², Erdgeschoss) in einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus von 1997 befindet sich in einem baujahrsgerechten Zustand mit guter Wohnlage und vollständiger Erschliessung. Das Gemeinschaftseigentum ist in gutem Zustand, keine Altlasten oder Rechtsbelastungen eingetragen. Hauptrisiko ist ein teilweise überdurchschnittlicher Instandsetzungsbedarf am Sondereigentum. Zusätzlicher Wert durch Sondernutzungsrecht an Gartenfläche (rd. 29 TEUR). Energieausweis nicht vorhanden.

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Das Einfamilienhaus wurde 1991 erbaut und befindet sich in gutem baulichen Zustand, zeigt jedoch altersgerechte Verschleißerscheinungen. Der Sachverständige hat 22.500 EUR an Instandhaltungs- und Modernisierungskosten identifiziert und vom ermittelten Sachwert abgezogen, insbesondere für die Badsanierung im Obergeschoss (18.000 EUR) und Dacharbeiten. Die Immobilie liegt an einer Lärmbelastung durch die nahegelegene Eisenbahn (65-70 dB tags), die bereits im Wert berücksichtigt ist. Der Verkehrswert von 503.000 EUR reflektiert diese Bedingungen sachgerecht.

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Das Objekt ist ein völlig unsaniertes, leeres Wohngebäude mit Bauzustandsstufe 5/6 (mangelhaft/ungenügend) und nur neun Jahren wirtschaftlicher Restnutzungsdauer. Massive Sanierungskosten (grobe Schätzung 300.000 EUR) übersteigen den Verkehrswert (10.000 EUR) um das 30-fache. Dokumentiert sind Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden; eine vollständige Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Gebäude ist derzeit nicht vermietbar und erfordert komplexe Neusanierung aller Gewerke. Die Nebengebäude sind zum Abriss vorgesehen.

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Das Wohn- und Geschäftshaus (ca. 1950) wird mit 110.000 EUR bewertet, basierend auf einer Ertragswertermittlung mit marktkonformem Liegenschaftszinssatz von 4,1%. Das Gebäude zeigt typische Alterungssymptome mit Feuchtigkeitsschäden, Rissen und dokumentiertem Unterhaltungsstau, den der Gutachter mit 10.000 EUR berücksichtigt. Die Restnutzungsdauer beträgt 20 Jahre. Eine Informationslücke besteht durch die fehlende Innenbesichtigung des Ladenlocals. Der Verkehrswert liegt nahe beim Ertragswert (112.000 EUR).

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Das Objekt ist ein um 1900 errichtetes Einfamilienhaus im ländlichen Außenbereich mit schwerwiegenden Substanzschäden und extrem kurzer Restnutzungsdauer von nur 12 Jahren. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht) ist zugunsten Dritter eingetragen und eingeschränkte baubehördliche Genehmigungen vorliegen für durchgeführte Umbauten. Der Instandhaltungsrückstand ist erheblich, es fehlt eine Zentralheizung und Feuchtigkeitsschäden sind dokumentiert. Die 38%-Marktabschlag reflektiert diese fundamentalen Mängel; der Verkehrswert von €51.000 ist trotz Abschlag exponiert.